การลงทุนคอนโดฯ

การลงทุนคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้า กับ 8 กฎทองต้องรู้ !

การลงทุนคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้า กับ 8 กฎทองต้องรู้ !

 

การลงทุนคนโดฯ นั้น เชื่อว่าใครหลายคนสนใจหันมาลงทุนทางด้านอสังหาฯ กันมากขึ้น

เพราะเป็นการลงทุนที่สามารถกู้ธนาคารเพื่อลงทุนได้ แถมดอกเบี้ยน้อยระยะยาว สามารถใช้ประโยชน์ได้จริงหลายทาง ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่ารายเดือน เป็นหลักประกันที่ดี เก็บเป็นมรดกได้ ฯลฯ  ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการเดินทาง อาหารการกิน สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ คอนโดมิเนียมจึงสามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ดีที่สุด จึงมีแนวโน้มได้รับความนิยมอย่างไม่เสื่อมคลาย วันนี้เรามีข้อมูลที่ควรคำนึงถึงก่อนจะลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมสักโครงการว่า เราจะต้องมองถึงอะไรบ้างก่อนจะตัดสินใจ เพื่อให้ได้คอนโดที่เหมาะสมกับการลงทุนมากที่สุด

การลงทุนคอนโดฯ

  1. เน้นรถไฟฟ้าสายที่เสร็จแล้ว หรือกำลังใกล้เสร็จ

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมเกือบทุกโครงการมักจะโปรยคำโฆษณาเอาไว้ว่า อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีต่าง ๆ ที่มีแผนว่ากำลังจะสร้างขึ้น ซึ่งก็ยังคงเป็นโครงการในอนาคตอีกหลายปีกว่าจะเปิดใช้ โดยโครงข่ายทั้งหมดตามแผนที่วางเอาไว้ว่าจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ 100% ก็ประมาณปี 2572 แต่เคยสังเกตกันไหมคะว่า แต่ละโครงการที่มีการโปรโหมดในลักษณะนี้เอาไว้ มีราคาสูงลิ่วใกล้เคียงโครงการที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าที่เราใช้บริการกันในปัจจุบันเสียด้วยซ้ำ เพราะฉะนั้นหากเราเลือกลงทุนในโครงการที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายหลักที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันอยู่แล้ว หรือสายที่กำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จจะมีความน่าสนใจกว่ามาก

  1. อยู่ติด หรือใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า

จากการสำรวจในเมืองใหญ่ ๆ ทั่วโลก พบว่าระยะเหมาะสม ควรต้องอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า ไม่เกินระยะเดินเท้า 1/4 ไมล์ หรือประมาณ 400 เมตร ถ้าไกลกว่านี้บางคนก็อาจจะเดินได้ค่ะ แต่ก็คงได้เหงื่อนิดหน่อย เราแนะนำให้ลองสำรวจพื้นที่ตั้งของโครงการที่เราสนใจค่ะ ว่ามีระยะการเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าที่ไม่ไกลจนเกินไปหรือไม่ มีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาด้วยไหม เช่น ระหว่างทางมีจุดเปลี่ยว, ต้องเดินข้ามถนน, เผื่อวันที่เร่งรีบ มีวินมอเตอร์ไซต์อยู่ใกล้ ๆ ไหม ฯลฯ เพราะสิ่งสำคัญ คือ การอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ไม่ใช่แค่มีรางรถไฟฟ้าผ่านเท่านั้น

การลงทุนคอนโดฯ

  1. เน้นสถานี หรือเส้นทางที่มีคุณลักษณะพิเศษ

รถไฟฟ้าแต่ละสาย แต่ละสถานี มีคุณลักษณะที่แตกต่างกัน โดยสิ่งสำคัญ คือ ต้องเลือกสถานีที่คนใช้บริการคึกคัก เพราะนั่นหมายถึงการที่รอบข้างมีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่มากมายตามไปด้วย, เป็นจุดตัด หรือจุดเชื่อมต่อ จะทำให้เดินทางได้ง่ายขึ้น, เป็นสายที่สามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้โดยตรง ไม่ต้องต่อหลายต่อ, มี Skywalk เชื่อมต่อ เดินได้อย่างสะดวก และมีพื้นที่จอดรถอยู่ใกล้ สามารถจอดแล้วจรได้

  1. ระยะเดินเท้า (Walking Distance)

ระยะที่สามารถเดินไปสู่สถานบริการจําเป็นในชีวิตประจําวัน เช่น ร้านอาหาร, ห้างสรรพสินค้า, คอมมูนิตี้มอลล์ ฯลฯ ตรงนี้เป็นปัจจัยที่สามารถบอกถึงความสะดวกสบายของทำเลคอนโดฯ ได้จริง โดยตามหลักสากลแล้วระยะเดินเท้าที่เหมาะสมควรใช้เวลาเดินประมาณ 5-15 นาที หรือประมาณ 400-1,200 เมตร

การลงทุนคอนโดฯ

  1. พิจารณาพื้นที่จอดรถในคอนโด

ปัจจุบันคนที่อยู่คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าใช่ว่าจะไม่มีรถ เพราะปัจจุบันหลายคนนิมยมมีรถเอาไว้เพื่ออำนวยความสะดวกส่วนตัว ไม่ใช่แค่ใช้ขับรถไปทำงานเท่านั้น ดังนั้นความเพียงพอของพื้นที่จอดรถก็เป็นสิ่งหนึ่งที่มองข้ามไม่ได้ และควรเป็นเงื่อนไขอันดับต้น ๆ ในการเลือกคอนโดมิเนียมสักโครงการ ซึ่งตามกฏหมายของอาคารชุดในกรุงเทพฯ คือ ห้องที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตร.ม.ขึ้นไป ต้องมีที่จอดรถ 1 คัน /1 ห้อง หรืออาคารที่มีพื้นที่ก่อสร้างเกิน 2,000 ตร.ม. ทุก ๆ 120    ตร.ม. จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน แต่สิ่งที่จะตามมาก็คือ ยิ่งมีที่จอดรถมากเท่าไหร่ ราคาต่อยูนิตก็จะยิ่งแพงขึ้นไปอีก

  1. ดูซัพพลาย (Supply) ในพื้นที่

ปกติการเพิ่มค่าของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะขึ้นอยู่กับความต้องการ (Demand) และซัพพลาย (Supply)  แต่สําหรับคอนโดฯ แล้ว ผลการวิจัยในต่างประเทศพบว่า ตัวแปรสําคัญสุดในการทําเงินจะขึ้นอยู่กับความจำกัดของซัพพลายเป็นสําคัญ โดยถ้าเราเลือกลงทุนในแหล่งทำเลที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยมาก ๆ แล้ว คู่แข่งก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้นไปด้วยเป็นเงาตามตัว เพราะหลายโครงการจากหลาย Developer ก็จะมีเพิ่มมากขึ้นตาม Demand ตรงนี้ควรพิจารณา ทำการบ้านเปรียบเทียบหลาย ๆ โครงการในย่านนั้นให้ดี เพื่อความได้เปรียบมากที่สุด

การลงทุนคอนโดฯ

  1. ทำเลโซนสีแดง ดีที่สุด

ดูจากสีผังเมือง พื้นที่สีแดงจะเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ด้วยความที่มีข้อจํากัดในการใช้ประโยชน์น้อยที่สุด จึงมีโอกาสเจริญได้มากกว่าโซนอื่น แม้จะมีพื้นที่จำกัดมากกว่าพื้นที่สีอื่น ๆ และราคาแพง แต่เมื่อพูดถึงเรื่องการลงทุนอสังหาฯ แล้ว จะช่วยให้ลดปัญหาด้านการแข่งขันได้ดี

  1. คอนโดรีเซล น่าลงทุน

คอนโดรีเซล หรือคอนโดที่เพิ่งสร้างเสร็จมีความน่าสนใจในการลงทุน เพราะถือเป็นของใหม่ที่เราได้เห็นสภาพของจริงแบบเต็ม ๆ  ไม่ต้องรอลุ้นว่าจะออกมาแล้วแย่กว่าที่โฆษณาหรือไม่ สามารถซื้อแล้วขายต่อทำกำไรได้ง่าย เพราะสามารถนำไปใช้ประโยชน์จริงได้เลย โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจซบเซาหรือช่วงขาลง ตลาดคอนโดรีเซลจะคึกคักเป็นพิเศษ

 

Cr. ข้อมูลจาก อาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์ ในงานเสวนาเรื่อง ”Bangkok’s New Landmark แนวโน้มกรุงเทพเมืองใหม่จากแลนด์มาร์คใหม่”

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply