คอลลิเออร์ส

คอลลิเออร์ส รายครึ่งปี | ที่อยู่อาศัย ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562

คอลลิเออร์ส รายครึ่งปี | ที่อยู่อาศัย

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี

ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562

 

ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมายังคงถือว่าอยู่ในช่วงภาวะชะลอตัวโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำ ซึ่งพบว่ายังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคงค้างเหลือขายอีกกว่า 3,000 ยูนิตในพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงชะลอตัวในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อระบายสต็อกคงค้างที่ถือว่าเป็นปัญหาที่น่าหนักใจของผู้ประกอบการ ซึ่งพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการบางราย มีการนำยูนิตที่เหลือขายของโครงการให้เอเจนซี่ในพื้นที่และเอเจนซี่จากกรุงเทพฯ ช่วยขายเพื่อเป็นการระบายสต็อกผลปรากฏว่า สามารถระบายสต็อกได้เป็นอย่างดี นอกจากนี่ยังพบว่ามีบางโครงการนำยูนิตที่เหลือขายทั้งหมดมาลดราคาและขายให้แก่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเพื่อนำไปขายต่อแก่กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่สนใจ ซึ่งบางโครงการมีการนำยูนิตที่เหลือขายเกือบ 30% ของโครงการขายให้กับนักลงทุนชาวจีน ในราคาที่ต่ำลงเพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างออกไป ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำเป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ ลูกค้าจากจีนเพิ่มขึ้น และบางโครงการสามารถปิดการขายกำลังซื้อต่างชาติไปได้กว่า 10% แต่หากเป็นกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนจากจีนจะต้องเป็นโครงการที่สามารถซื้อและโอนเงินได้ง่ายส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1.8-3.0 ล้านบาท จากการเข้ามาของกำลังซื้อต่างชาติและจากการแนะนำลูกค้าจากเอเจนซี่ทั้งเอเจนซี่ในพื้นที่และเอเจนซี่จากส่วนกลางพบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาหลายโครงการสามารถระบายสต็อกคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จออกได้เป็นจำนวนมาก รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางยังคงเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่อย่างต่อเนื่องและยังคงได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี แต่ก็มีลูกค้าบางส่วนที่ชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ออกไป เนื่องจากผลการตอบแทนจากการลงทุนในช่วงก่อนหน้าไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี่ปัญหาเรื่องของ LTV ก็ยังคงเป็นปัญญาหลักของตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวอย่าง หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี เช่นเดียวกัน ซึ่งเนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 ที่ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น รวมขึ้นการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินในช่วงที่ผ่านมาที่ส่งผลให้ลูกค้าบางส่วนได้รับการปฏิเสธการให้สินเชื่อลูกค้าจากธนาคารพาณิชย์  ส่งผลให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ นอกจากนี่ยังพบว่า ในช่วงหลังของปียังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่อีกหลายรายที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินทั้งผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เคยประสบความสำเร็จจากการขายคอนโดมิเนียม ที่ให้ผลตอบแทนจากการลุงทุนสูงถึง 10% เป็นระยะเวลา 10 ปี ก็สนใจจะเข้ามาพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน หลังจากที่เคยพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ เช่น พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย ชุมพร และล่าสุดในพื้นที่จังหวัดเพชรบุรี

 

อุปทาน

ตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรียังคงมีการขยายตัวแบบช้าๆ แต่พบว่ามีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่หัวหินที่พบว่า กลับมาคึกคักอีกครั้งในปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจุบัน อุปทานเหลือขายในส่วนของคอนโดมิเนียมมีค่อนข้างเหลือน้อยแต่พบว่ามีอัตราการดูดซับรวมที่ค่อนข้างสูง

 

อุปทานที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมาแยกตามประเภท ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2562

คอลลิเออร์ส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

 

ในช่วงครึ่งแรก ปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา พบว่ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรี เพียงแค่ 1 โครงการ ประมาณ 652 ยูนิต ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหินหลังจากที่ทยอยปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้าทุกโครงการในพื้นที่หัวหิน ซึ่งยังคงได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี่ยังพบว่าผู้ประกอบการหลายรายอยู่ระหว่างการเตรียมพัฒนาโครงการใหม่อย่างคึกคักในครึ่งปีหลังและในอนาคต แต่สำหรับในพื้นที่ชะอำและปราณบุรีผู้ประกอบการหลายรายเลือกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดชะลอตัวและเลือกที่จะขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วก่อน เนื่องจากยังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขายอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการหลายรายกังวลใจ

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรีพบว่าในช่วงครึ่งแรกปี พ.ศ. 2562  มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 16 โครงการ ประมาณ 532  ยูนิต และส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้ประกอบการขนาดเล็กในพื้นที่ฝั่งภูเขา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากที่สุดในช่วงที่ผ่านและยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่องทั้งจากกลุ่มลูกค้าวัยเกษียณต่างชาติและกลุ่มลูกค้าชาวไทย

 

แม้ว่ากลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ในชะอำ หัวหิน และปราณบุรีจะเป็นคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง แต่ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมามีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติจำนวนกว่า 10% ก็เป็นกลุ่มผู้ซื้อในทำเลนี้เช่นกัน แต่ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่ยังคงเลือกซื้อบ้านเดี่ยวขนาดเล็กในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาที่มีราคาขายประมาณ 5-10  ล้านบาทและบางส่วนเลือกพักอาศัยในคอนโดมิเนียมริมทะเลที่สร้างเสร็จมานานแล้ว เนื่องจากราคาไม่สูงเกินไป ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่พักอาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี เกษียณจากการทำงานและเลือกที่จะใช้ชีวิตบั้นปลายในประเทศไทยเพราะว่าค่าครองชีพไม่สูง สะดวกในการใช้ชีวิต และปลอดภัย อีกทั้งมีโรงพยาบาลนานาชาติระดับสากลที่ให้บริการชาวต่างชาติ

ตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรียังคงมีการขยายตัวแบบช้าๆ แต่พบว่ามีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่หัวหินพบว่า กลับมาคึกคักอีกครั้งในปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจุบันอุปทานเหลือขายในส่วนของคอนโดมิเนียมมีค่อนข้างเหลือน้อย และพบว่ามีอัตราการดูดซับรวมที่ค่อนข้างสูง  และคาดว่าจะเป็นแบบนี้ต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2562  นอกจากนี้ ผู้ประกอบการทุกรายต่างเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จเพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างในตลาด และเตรียมที่จะพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต

 

 

บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2554 – ครึ่งแรกปีพ.ศ.2562 รายทำเล

 คอลลิเออร์ส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

 

พื้นที่ชะอำยังคงเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมมากที่สุดและยังคงเหลือขายมากที่สุดเช่นเดียวกันผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะชะลอแผนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ออกไปเช่นเดียวกับพื้นที่ปราณบุรี แต่สำหรับในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหินพบว่า ยังเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลังและในอนาคต นอกจากนี่ยังพบว่า บางโครงการที่เคยหลุดการขายไปในช่วงก่อนหน้า มีการเปลี่ยนแปลงในส่วนของเจ้าของโครงการและมีการนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ผู้ปรากฎว่าค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก

พื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาเป็นพื้นที่หลักในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร แม้ว่าจะไกลจากชายหาด แต่ว่าราคาที่ดินไม่แพงเป็นปัจจัยบวกในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ดังนั้น บ้านจัดสรรประมาณ 65% อยู่ในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะในตำบลหินเหล็กไฟ และทับใต้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขา แต่พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขาในบางโครงการที่ทำเลที่ตั้งค่อนข้างไกลจากใจกลางเมืองออกไปมีอัตราการขายที่ค่อนข้างช้า ซึ่งแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับโครงการคอนโดมิเนียมในหัวหินฝั่งภูเขาในใจกลางเมืองที่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80,000 -100,000บาท / ตร.ม. ค่อนข้างได้รับความสนใจเป็นจำนวนมากจากกลุ่มผู้ซื้อในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ.  2562 ที่ผ่านมา

ผู้ซื้อหลักในพื้นที่ชะอำ, หัวหิน และปราณบุรี คือคนไทยที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือว่าบ้านพักในช่วงวันหยุดของครอบครัว รวมไปถึงคนที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ และคนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ ซึ่งที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายต่ำกว่า 5 ล้านบาทได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

 

อุปสงค์

อัตราการขายรายทำเล ณ สิ้นครึ่งแรกของ ปีพ.ศ. 2562

 คอลลิเออร์ส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

 

บ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองชายทะเลไม่ใช่ตัวเลือกแรกของผู้ซื้อหลายราย เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวนั้นเป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านพักผ่อนในช่วงวันหยุดหรือบ้านหลังที่สอง ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวชายทะเลจึงมีการขยายตัวช้าในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมารวมทั้งในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรี

อัตราการขายเฉลี่ยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2562 ปรับลดลงช่วงสิ้นปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมาเล็กน้อย ด้วยอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 71% สำหรับตลาดบ้านจัดสรร เนื่องจากในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดขายใหม่กว่า 500 ยูนิต สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 81.5% โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการพบกับความลำบากในการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์และคืนยูนิตที่จองไว้กลับมาให้ผู้ประกอบการ ดังนั้นอัตราการขายเฉลี่ยจึงไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากในช่วงสิ้นปีพ.ศ. 2561 ที่ผ่านมา

จำนวนนักท่องเที่ยวเฉลี่ยก็มีอัตราการเพิ่มขึ้น 4-5% ทุกปีโดยส่วนใหญ่ยังคงเป็นนักท่องเที่ยวชาวไทย ซึ่งคิดเป็น 82% ในขณะที่ชาวต่างชาติ 3 อันดับแรกที่เดินทางมาที่หัวหินมาจากสหราชอาณาจักร เยอรมนี และสแกนดิเนเวีย (เดนมาร์ก ฟินแลนด์ นอร์เวย์และสวีเดน) ถึงแม้ว่านักท่องเที่ยวจีนจะไม่ใช่ตลาดหลักสำหรับการท่องเที่ยวในเมืองหัวหิน แต่มีอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างสูง โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณ  10% ต่อปี ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวและรายได้เพิ่มขึ้น 7-8% ต่อปีโดยนักท่องเที่ยว และค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคน (บาท / คน / วัน) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา

 

ราคาขาย

 

ราคาขายเฉลี่ยของบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมรายทำเล ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2562

 

ทำเล คอนโดมิเนียม

(บาท / ตร.ม.)

บ้านจัดสรร

(ล้านบาท/ ยูนิต)

ชะอำ 83,720 5.85
หัวหินฝั่งทะเล 104,200 8.50
หัวหินฝั่งภูเขา 85,250 5.20
ปราณบุรี 110,000 2.85

 

 

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

 

ผู้ประกอบการหลายรายต้องการดึงดูดผู้ซื้อให้มากขึ้นในช่วงที่ตลาดชะลอตัว ดังนั้นพวกเขาพยายามคงราคาขายในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2562 ให้ใกล้เคียงกับในช่วงสิ้นปีพ.ศ.2561 ที่ผ่านมา หรือปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเท่านั้นในบางโครงการ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายรายยังมีการออกมาตรการทางการตลาดหรือว่าส่วนลดพิเศษสำหรับยูนิตเหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือที่กำลังจะสร้างเสร็จ

 

คอนโดมิเนียมที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรีคือช่วงราคาขายประมาณ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ที่ขายได้ในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมาก็อยู่ในช่วงราคานี้ บ้านจัดสรรที่ได้รับความสนใจก็อยู่ในช่วงระดับราคาเดียวกัน แต่มากกว่า 80% ของโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดอยู่ในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขา  และในช่วงที่ผ่านมาพบว่า ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหลายรายในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี มีการพัฒนารูปแบบการขายในรูปแบบใหม่ๆ เช่น การขายแบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า และมีการดึงเชนโรงแรมชื่อดังที่เป็นที่รู้จักเข้ามาบริหารโครงการเพื่อเป็นการดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนให้เข้ามาสนใจโครงการมากยิ่งขึ้น และพบว่า รูปแบบการขายโครงการแบบนี่ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

 

ผู้ประกอบการยังคงไม่ปรับราคาขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมากมายในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา  เนื่องจากตลาดยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวถึงแม้ว่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และมียูนิตเหลือขายอยู่อีกค่อนข้างมากในตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่ชะอำ แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยจะมีแนวโน้มดีขึ้น แต่ผู้ประกอบการยังคงไม่มั่นใจในกำลังซื้อของคนไทย จึงมีการนำบางส่วนของโครงการขายแก่กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ เพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างที่อยู่ในตลาด

 

เว็บไซต์ ประกาศ ซื้อ ขาย บ้าน มือ1 มือ2 :  Hubzoomer.com

ติดตามข่าวสาร รีวิวบ้านและคอนโด สาระน่ารู้ : Homezoomer