ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยสรุปภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563

 ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยสรุปภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 และแนวโน้มปี 2563

 ภาวะเศรษฐกิจ

  • ภาวะเศรษฐกิจโลกซบเซา
  • อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยต่ำ
  • สงครามการค้าระหว่าง สหรัฐฯ กับ จีน
  • ความขัดแย้งระหว่าง สหรัฐฯ กับ อิหร่าน
  • ค่าเงินบาทแข็งตัว

กำลังซื้อของผู้บริโภค

  • หนี้ครัวเรือนสูง
  • มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย
  • ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

อุปสงค์ / อุปทาน

  • คอนโดมิเนียมเหลือขายมีจำนวนมาก
  • อุปสงค์ลดลงเนื่องจาก กำลังซื้อชาวต่างชาติลดลง นักเก็งกำไรและนักลงทุนลดลงไปจากตลาดและผู้ซื้อหลักซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

นโยบายจากภาครัฐ

  • ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นในการถือครองอสังหาริมทรัพย์
  • ปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ลดค่าจดทะเบียนและค่าโอนสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และลดภาระการผ่อนดาวน์จำนวน 50,000 บาท สำหรับบ้านจำนวน 100,000หลัง

 ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ทิศทางแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2563

  • อัตราการขยายตัวอุปทานคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ลดลงในปี 2562 กว่า 30% และยังคงมีแนวโน้มลดลงในปี 2563
  • กำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2562 คือประมาณ 35,000 ยูนิต
  • สภาพตลาดมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564
  • ระดับราคามีแนมโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง
  • การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา
  • นักพัฒนาจะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม และหันเหความสนใจไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน
  • การพัฒนาโครงการใหม่จะเป็นการพัฒนาโครงการแบบ Mixed use development เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการพึ่งพิงจากตลาดเดียว
  • นักพัฒนาปรับแผนไปสู่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมถดถอยลงในปี 2562
  • จะมีอุปทานใหม่ด้านคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากนับจากนี้เป็นต้นไป
  • มีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับวิกฤติในปี 2540
  • นักพัฒนารายย่อยหรือผู้ที่ไม่มีเงินลงทุนสำรองที่แข็งแกร่งจะหายออกไปจากตลาด
  • อุปสงค์ด้านคอนโดมิเนียมจะขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น จำนวนนักลงทุนที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV Policy) และจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นและเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย
  • สงครามราคาในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ นักพัฒนาไม่ได้เป็นผู้กำหนดราคาคอนโดมิเนียมอีกต่อไป ผู้ซื้อคือผู้กำหนดราคา
  • ราคาที่แข่งขัน รูปแบบ และฟังก์ชั่นของคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับความต้องการจะชนะใจลูกค้าได้ในปัจจุบัน
  • รัฐบาลส่งเสริมเศรษฐกิจโดยการมีโครงการเมกะโปรเจคเพื่อให้เกิดการใช้จ่ายมากขึ้น

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

 

• บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ( 31,404 หน่วย จาก 46,709 หน่วย ) คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 67 โดยบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย มีจำนวนสูงสุดของบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ( 8,402 หน่วย จาก 31,404หน่วย )  คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27

 

• บริเวณรัชดา/พระราม 9/ลาดพร้าว ยังเป็นทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงสุดในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ( City Fringe )

 

• บริเวณสุขุมวิททั้งสุขุมวิทตอนต้น ( 1-63 และ 2-42) สุขุมวิทตอนกลาง  ( 44-70 และ 65-103 ) และ สุขุมวิทตอนปลาย ( แบริ่ง-สำโรง ) เป็นบริเวณที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงสุด

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

 

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 45 จำนวนหน่วยขายได้ 20,990 หน่วย
  • อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงจากปี พ.ศ. 2561 ซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 58 จำนวนหน่วยขายได้ 39,875 หน่วย

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯมีจำนวนหน่วยขายสูงสุด คือ ขายได้ 12,665 หน่วย รองลงมาคือ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ขายได้ 4,600 หน่วย และ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขายได้ 3,725 หน่วย
  • คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) เป็นบริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุด กล่าวคือ มีอัตราการขายสูงถึงร้อยละ 56

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิท (1-63 และ 2-42) ขายได้ 1,242 หน่วย

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ( City Fringe ) ที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิทตอนกลาง (44-70 และ 65-103) ขายได้ 1,385 หน่วย รองลงมา คือ บริเวณรัชดา/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 หน่วย

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯที่ขายได้ดี คือ บริเวณฝั่งใต้ของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,443 หน่วย รองลงมา คือ บริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,426 หน่วย

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่ขายดี คือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงินที่ได้เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2562 อันได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

  • ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ขายดี คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่อตารางเมตร อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000 บาท หรือราคาขายต่อหน่วยสำหรับ 1 ห้องนอน อยู่ที่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท

 

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย